Grundsteuerreform

Hallo PMPG, ich habe ein Schreiben von der Finanzverwaltung zur Grundsteuer bekommen. Muss ich darauf reagieren? Ganz klar: ja. Im Zuge der Grundsteuerreform ist jeder Grundstücks- und/oder Immobilienbesitzer verpflichtet, bis Ende Januar 2023 (neuer Termin!) eine digitale Erklärung mit Angaben zum Grund- bzw. Immobilienbesitz abzugeben. Wir helfen Ihnen gerne dabei.

Grundsteuerreform 2022 – wir erledigen das für Sie!

Nachdem das Bundesverfassungsgericht die aktuell geltende Grundsteuerberechnung in einem Urteil aus dem Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt hatte, weil die Einheitswerte zur Berechnung der Grundsteuer seit mehr als 50 Jahren nicht mehr angepasst wurden und somit völlig überholt seien, musste der Gesetzgeber bis Ende 2019 eine Neuregelung auf den Weg bringen.

Alle wichtigen Informationen hierzu erfahren Sie auch in diesen beiden Videos:

Im Zuge der Grundsteuerreform werden in diesem Jahr (2022) daher alle Grundstücke und Immobilien in Deutschland neu bewertet und die jeweiligen Eigentümer sind verpflichtet, ab dem 01.07.2022 bis spätestens zum 31.01.2023 eine sog. Feststellungserklärung beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Dabei ist zu beachten, dass für jedes in Ihrem Besitz befindliche Grundstück eine eigene Erklärung abgegeben werden muss.

Wir helfen Ihnen bei der Erklärung

Weil es bei der Feststellungserklärung einiges zu beachten gibt, übernehmen wir das gerne für Sie. Wir erfassen alle relevanten Daten über Ihre Grundstücke und ermitteln für Ihre Immobilien die Grundsteuerwerte. Anschließend erstellen wir die notwendigen Erklärungen und übermitteln sie fristgerecht an die zuständigen Finanzämter. Selbstverständlich unterstützen wir Sie auch dann, wenn Sie bislang noch kein/e Mandant*in unserer Kanzlei sind.

Gehen Sie besser auf Nummer sicher

Bevor wir Ihre Angaben an das zuständige Finanzamt weiterleiten, prüfen wir diese auf Richtigkeit, fertigen eine Bedarfserklärung an und schauen, ob man weitere Besonderheiten bei der Grundsteuerberechnung geltend machen kann. Da die übermittelten Daten eine Gültigkeitsdauer von 7 Jahren haben können Sie daher sicher sein, dass Sie künftig nicht zu viel Grundsteuer bezahlen.

Das steckt hinter der Grundsteuerreform 2022

Die Werte zur Bemessung der aktuellen Grundsteuer basieren in den alten Bundesländern auf dem Jahr 1964 und in den neuen Bundeländern sogar auf dem Jahr 1935. Das Bundesverfassungsgericht hat bei dieser Bewertung eine Ungleichbehandlung bemängelt, da sich die Grundstückswerte in Deutschland bis heute massiv verändert haben. Die Richter*innen haben daher dem Gesetzgeber eine Frist gesetzt, bis spätestens 2025 neue Werte für die Berechnung der Grundsteuer zu Grunde zu legen. Um diese Frist einhalten zu können, müssen im Jahr 2022 entsprechende Daten neu erhoben und in der Folgezeit neue Hebesätze für die Grundsteuern von den Gemeinden festgelegt werden. Laut Aussagen von Politikern soll das jedoch insgesamt nicht zu einer höheren Grundsteuerauflast führen – aktuell beträgt diese rund 14 Mrd. Euro im Jahr.

Die Gesetzeslage

Im Bewertungsgesetz wird ein sog. Bundesmodell beschrieben, in dem die Bewertung der Grundstücke genau geregelt ist. Demnach richtet sich der Grundstückswert unter anderem nach dem Bodenrichtwert, den statistischen Mieterträgen, der Art der Nutzung und ob es bebaut oder unbebaut ist. Auch wenn dieses Modell prinzipiell für alle Bundesländer verbindlich ist, können die Länder durch eine sog. Öffnungsklausel auch eigene Regelungen treffen bzw. eigene Berechnungsmethoden anwenden. So gelten in manchen Bundesländern Sonderregeln:

• Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell
• Bayern: Flächenmodell
• Hamburg: Wohnlagenmodell
• Hessen: Flächen-Faktor-Modell
• Niedersachsen: Flächen-Lage-Modell
• Saarland und Sachsen: Bundesmodell mit Abweichungen

Zwei weitere Faktoren spielen bei der Bewertungsmethode des Grundstücks im Bundesmodell zentrale Rollen: das sog. Ertragswertverfahren und das sog. Sachwertverfahren.

Ertragswertverfahren

Hierbei wird der Ertrag ermittelt, den der Eigentümer mit einer Immobilie erzielen kann, die er selbst nutzt. Die Rendite orientiert sich an den marktüblichen Preisen. Das mehrstufige Verfahren wird bei folgenden bebauten Grundstücken angewendet:

• Einfamilienhäuser
• Zweifamilienhäuser
• Mietwohngrundstücke
• Wohnungseigentum

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert oder der Beleihungswert einer Immobilie ermittelt – nicht der Ertrag. Dieses Verfahren gilt bei folgenden Grundstücken:

• Geschäftsgrundstücke
• Gemischt genutzte Grundstücke
• Teileigentum
• Sonstige bebaute Grundstücke

So berechnet sich die Grundsteuer

Für die Berechnung der neuen Grundsteuer sind 3 Werte entscheidend: Der Grundbesitzwert, die Steuermesszahl und der Hebesatz der Gemeinde. Die Gleichung hierzu lautet:

Grundbesitzwert   x   Steuermesszahl   x   Hebesatz   =   Höhe der Grundsteuer

Der Grundbesitzwert
Der Grundbesitzwert bezeichnet die Wertermittlung von Grundbesitz für steuerlichen Zwecke. In die Berechnung fließen Faktoren wie Gebäudealter, Gebäudeflächen, Grundstücksfläche, Immobilienart, die statistische Kaltmiete sowie der Bodenrichtwert ein.

Die Steuermesszahl
Die Steuermesszahl richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart. Diese beträgt:

• 0,055 % für Land- und Forstwirtschaftliche Betriebe
• 0,034 % für unbebaute Grundstücke
• 0,031 % für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum
• 0,034 % für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke

Der Hebesatz
Dieser Wert wird von den Kommunen in Deutschland festgelegt und kann in jeder Gemeinde anders sein. So beträgt beispielsweise aktuell der Hebesatz in Offenbach (Hessen) 995 % und in Ingelheim (Rheinland-Pfalz) 80 %. Im Zuge der Grundsteuerreform wurden die Gemeinden übrigens angehalten, den Hebesatz so anzupassen, dass sich die Grundsteuerlast in etwa auf dem gleichen Niveau bewegt wie vor der Reform.

Die häufigsten Fragen zur Grundsteuerreform 2022