Vorsicht beim Verkauf von Ferienhäusern und -wohnungen

In Zeiten niedriger Zinsen und eines boomenden Immobilienmarkts investieren Anleger ihr Geld gerne in „Betongold“ wie beispielsweise Ferienhäuser und -wohnungen. Wer hier in erster Linie auf Wertzuwächse spekuliert und die Immobilie schnell wieder mit Gewinn verkaufen möchte, sollte unbedingt die aktuellen Entwicklungen in der Rechtsprechung zur Besteuerung etwaiger Veräußerungsgewinne kennen:

Generell gilt, dass Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien (Privatvermögen) als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert werden müssen, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Wer den Steuerzugriff vermeiden will, muss mit einem Verkauf also mindestens bis zum Ablauf dieser Spekulationsfrist warten. Eine Ausnahme gilt für selbstgenutzte Immobilien, denn diese dürfen auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei veräußert werden. Das Einkommensteuergesetz fordert hierfür aber, dass die Immobilie:

im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden ist

oder

zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren zu solchen Zwecken genutzt worden ist.

Das Finanzgericht Köln hat entschieden, dass die Selbstnutzung einer Ferienwohnung für Erholungszwecke keine „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ im Sinne des Gesetzes ist. Die teure Folge dieser Rechtsprechung: Gewinne, die aus dem Verkauf solcher Ferienimmobilien binnen Zehnjahresfrist erzielt werden, müssen demnach selbst dann versteuert werden, wenn die Immobilie nicht vermietet, sondern für Ferienzwecke selbst genutzt worden ist. Gegen dieses Urteil ist momentan ein Revisionsverfahren vor dem Bundesfinanzhof anhängig.

Hinweis: Aufgrund dieser Entwicklungen sollte mit dem Verkauf von Ferienimmobilien nach Möglichkeit bis zum Ablauf der Spekulationsfrist gewartet werden, weil dann der Veräußerungsgewinn nicht besteuert werden darf.

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