Immobilien GmbH vs. Privatinvestition – ein Fakten-Check
Wenn man in Immobilien investiert oder das Privatvermögen gewinnbringend in Immobilien anlegen möchte stellt sich die Frage, ob es steuerlich vorteilhafter ist, als Privatperson zu investieren oder eine eigene Immobilien GmbH zu gründen.
Hohe Steuerlast bei privaten Investoren
Im Privatvermögen werden die Mietüberschüsse – also Mieteinnahmen abzüglich Kosten – mit der laufenden Einkommensteuer versteuert. In der Spitze kann das bis zu 45 Prozent betragen und ggf. wird auch noch der Solidaritätszuschlag fällig. Für eine Immobilien GmbH schlagen die gleichen Mietüberschüsse grundsätzlich nur mit 15 Prozent Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag zu Buche. Wenn die Immobilie ausschließlich vermietet wird und sonst keine weiteren gewerblichen Leistungen erbracht werden – diese betreffen z. B. hotelähnliche Leistungen oder eine große Photovoltaik-Anlage, mit der Strom entgeltlich in ein Stromnetz eingespeist wird – fällt grundsätzlich auch keine Gewerbesteuer an.
Weniger Steuern bei einer Gesellschaft
Mit einer Immobilien GmbH zahlen Sie also unterm Strich deutlich weniger Steuern und Sie haben wegen der verbleibenden höheren Liquidität auch viel höhere Reinvestitionsmöglichkeiten. Ein kleines Zahlenbeispiel verdeutlicht den Unterschied: Im Privatvermögen können Sie von 100 Überschüssen lediglich 55 reinvestieren, da 45 in Form von Einkommensteuer wegfallen. Mit einer Immobilien GmbH können Sie hingegen von 100 Mietüberschüssen 85 reinvestieren, da nur 15 aufgrund der Körperschaftsteuer abgeführt werden müssen. Ein möglicher Solidaritätszuschlag könnte die Reinvestitionen weiter reduzieren.
Gewinne verbleiben in der GmbH
In einer Immobilien GmbH müssen die erwirtschafteten Gewinne allerdings in der GmbH bleiben. Und es ist auch ratsam, dass die GmbH einige Jahre nach ihrer Gründung erst einmal vorteilhaft als „Spardose“ genutzt wird. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt eine Gewinnausschüttung an die Gesellschafter erfolgen soll, müssen von dem Auszahlungsbetrag 25 Prozent Abgeltungssteuer gezahlt werden.
Immobilien GmbH zugleich als Nachfolgeregelung
Eine Immobilien GmbH ist auch hinsichtlich der Erbfolge hilfreich. Die Vererbung ist zwar steuerlich nicht günstiger oder vorteilhafter als Privatimmobilien, aber die Nachfolge lässt sich einfacher regeln. Denn die Immobilien müssen nicht zwischen verschiedenen Erben einzeln aufgeteilt werden oder fallen an eine oft schwierig zu handhabende Erbengemeinschaft, sondern der Nachlass bleibt bzw. die Gesellschafteranteile verbleiben in der Immobilien GmbH.
Das passiert bei einem Immobilienverkauf
Für private Investoren gilt: Nach einer 10-jährigen Behaltefrist im Privatvermögen können Gewinne grundsätzlich steuerfrei vereinnahmt werden. Wird eine Immobilie hingegen von der Immobilien GmbH verkauft, muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden. Mit einer geschickten Planung können Gewinne aus der Immobilienveräußerung allerdings auch in einer Immobilien GmbH (zunächst) weitestgehend vermieden werden, indem solche Gewinne durch Rücklagenbildungen auf Reinvestitionsobjekte übertragen werden.
Langfristig planen
Eine Immobilien GmbH bietet Ihnen einen steuerlichen Stundungseffekt, der aber mitunter sehr beachtlich ausfallen kann und sich daher insbesondere für Investoren lohnt, die langfristig mit Immobilien Vermögen aufbauen möchten. Gerne beraten wir Sie hierzu ausführlich und zeigen Ihnen Möglichkeiten auf, wie auch Sie mit einer Immobilien GmbH Steuern sparen können.