PMPG – Ihre vertrauensvollen Steuerberater rund um Immobilien

Für alle Fragen zu Immobilien haben wir die passende Antwort

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Hallo PMPG, darf ich von einer eigenen Immobilie träumen? Aber natürlich! Doch beraten Sie sich vor dem Kauf mit unseren Experten für Finanzierungskonzepte, damit Sie auf der sicheren Seite sind.

Steuerberatung für Immobilien: verständlich, offen und persönlich

Wem allein der Gedanke an die jährliche Steuererklärung oder den Jahresabschluss schon Kopfschmerzen bereiten, sollte beim Thema Immobilien erst recht auf Nummer sicher gehen. Die Steuerberater vom PMPG beraten Immobilienbesitzer mit Ihrer langjährigen Erfahrung und Expertise. Erfahren Sie hier, welche steuerlichen Kniffe sich hinter dem Kauf und Verkauf von Immobilien verstecken.

Wir versprechen Ihnen: Mit unseren Steuerberatern für Immobilien an Ihrer Seite macht sich Ihre nächste Steuererklärung garantiert bezahlt!

Was ist eine Immobilie?

Aus juristischer Sicht bezeichnet eine Immobilie nicht nur Gebäude, wie Eigentumswohnungen, Familienhäuser oder gewerbliche Immobilien. Der Begriff Immobilie meint gleichzeitig auch immer das dazugehörige Grundstück. Dabei ist es unerheblich, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht.

Eine Immobilie wird stets anhängig von ihrem Nutzungskontext versteuert. Somit gibt es zahlreiche Formen der Besteuerung, aber auch der Steuerentlastung. Unsere Steuerberatung für Immobilien ist jedoch mehr als eine Beratung im klassischen Sinne, da es ein eigenständiges „Immobilien-Steuerrecht“ in dem Sinne nicht gibt. Wir von PMPG machen’s einfach und kümmern uns um die steuerliche Gestaltung Ihrer Immobilie. Mit uns sparen Sie nicht nur Steuern: Als Ihre persönlichen Steuerberater für Immobilien garantieren wir Ihnen eine starke rechtliche Vertretung gegenüber Ihrem zuständigen Finanzamt.

Welche Arten von Steuern gibt es im Immobilienrecht?

Einkommenssteuer

Die Höhe der Einkommenssteuer ist in der Immobilienbranche davon abhängig, ob es sich um eine einzelne natürliche Person, eine Personengesellschaft oder eine Kapitalgesellschaft handelt. Bei einer natürlichen Person greift die Einkommenssteuer mit dem jeweiligen Steuersatz des Eigentümers. Bei einer Kapitalgesellschaft wird lediglich die Körperschaftssteuer fällig. Der daraus resultierende steuerliche Unterschied ist dabei enorm.

Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer wird beim Erwerb einer Immobilie fällig. Die Höhe der jeweiligen Steuer variiert je nach Bundesland. Beispielsweise finden wir den bundesweit niedrigsten Steuersatz unter anderem in Bayern: hier liegt er bei 3,5 Prozent, während der Steuersatz in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent liegt.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist bei Grundbesitz allgemein zu verrichten – unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Anders als die einmalig zu leistende Grunderwerbssteuer muss die Grundsteuer jährlich bezahlt werden. Die Höhe der Zahlung setzt sich zusammen aus dem Einheitswert, den das Finanzamt Ihrem Objekt zuschreibt, der Steuermesszahl, die bei 0,31 Prozent liegt, und dem von der Kommune bestimmten Hebesatz.

Gewerbesteuer

Eine Gewerbesteuer ist grundsätzlich von allen Gewerbetreibenden zusätzlich zur Einkommenssteuer bzw. Körperschaftsteuer zu entrichten. Davon ausgenommen sind Freiberufler und Unternehmen in der Forst- und Landwirtschaft. Hier ist lediglich die Einkommenssteuer fällig. Die Höhe der Gewerbesteuer liegt bei 3,5 Prozent des Gewinns des entsprechenden Wirtschaftsjahres plus des jeweiligen Hebesatzes der Kommune. Sie ist quartalsweise zu zahlen. Personengesellschaften und Einzelunternehmen erhalten dabei einen bestimmten Freibetrag. Die Kürzung der Gewerbesteuer ist bei einer GmbH nur möglich, wenn sie eigene Immobilien verwaltet und keinen gewerblichen Immobilienhandel betreibt. Unter gewerblichen Immobilienhandel versteht man, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte gekauft und wieder verkauft werden. Zur Abgrenzung von steuerfreien Erträgen privater Vermögensverwaltung und steuerpflichtigen Einkünften aus Gewerbebetrieben entwickelte der Bundesfinanzhof indes die sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“.

Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer wird entrichtet, wenn der Verkehrswert der geerbten Immobilie den jeweiligen Freibetrag überschreitet. Dieser Freibetrag ist vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und den Erbenden abhängig. Je nach Art des Verhältnisses wird ein bestimmter Steuersatz beziehungsweise eine Steuerklasse festgelegt. Es gelten folgende Freibeträge nach dem Erbschaftssteuergesetz (ErbStG):

– verwitwete Lebenspartner: 500.000 Euro

– Kinder: 400.000 Euro

– Enkel: 200.000 Euro

– Eltern und Großeltern: 100.000 Euro

– Geschwister, geschiedene Ehepartner, Nichten/Neffen: 20.000 Euro

– sonstige Erben: 20.000 Euro

Steuerberatung für Immobilien: Wo fallen Steuern an? 

Sie sind am Kauf einer Immobilie interessiert oder möchten Ihre Immobilie veräußern oder vermieten? Als Ihr persönlicher Steuerberater für Immobilien verraten wir Ihnen, welche Steuerform bei Ihrem individuellen Anliegen auf Sie zu kommt. Selbstverständlich stehen Ihnen unsere professionellen Steuerberater für Immobilienrecht jederzeit mit Rat und Tat zur Seite. Gemeinsam finden wir genau das Finanzierungspaket, das am besten auf Ihre Wünsche zugeschnitten ist.

Steuerliche Optimierung für den Kauf Ihrer Immobilie

Beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbssteuer anteilig zum Kaufpreis des Objekts zu zahlen. Der Betrag variiert dabei je nach Bundesland. Wer hier bereits im Voraus Steuern sparen möchte, erwirbt erst ein Grundstück und bebaut dieses später. Somit ist nur die Grunderwerbssteuer für das Grundstück an sich zu zahlen und nicht zusätzlich für die gebaute Immobilie.

Beim Grundstückerwerb sind weitere steuerliche Optimierungen möglich, was sich auf den Preis der Immobilie auswirkt lässt. Es sollte bei der Erhebung der Grunderwerbssteuer nur das mit einberechnet werden, was untrennbar mit der Immobilie verbunden ist, beispielsweise Anbauten wie Garagen oder Erker. Darunter fällt jedoch nicht das Interieur der Immobilie, wie zum Beispiel eine Einbauküche. Zudem können Sie beim Kauf einer gebrauchten Immobilie die Instandhaltungsrücklage gesondert berechnen lassen und so zusätzlich Steuern einsparen. Hierbei raten wir von PMPG Ihnen dazu, auf unsere Steuerberater mit der Spezialisierung auf Immobilienrecht zurückzugreifen. Wir garantieren maximalen steuerlichen Profit.

Nützliche Tipps für den Verkauf Ihrer Immobilie

Der Verkauf einer Immobilie ist steuerfrei, wenn sie ausschließlich zu privaten Wohnzwecken im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorherigen Jahren genutzt wurde. Wenn das Finanzamt jedoch den Verkauf als gewerblichen Immobilienhandel entsprechend der Drei-Objekt-Grenze einstuft, ist die jeweilige Gewerbesteuer zu entrichten. Zusätzlich gilt beim Verkauf einer Immobilie, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Diese zehn Jahre basieren auf notariellen Beurkundungsdaten. Wird eine Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre verkauft, fällt eine Spekulationssteuer an. Sie setzt sich aus dem Einkommenssteuersatz des Verkäufers und der Höhe des Wertzuwachses der Immobilie zusammen. Geht aus den notariellen Akten hervor, dass die Immobilie mehr als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war, fällt keine Steuerlast an.

Steuerliche Gestaltung beim Vermieten Ihrer Immobilie

Jede einzelne Immobilie, mit der Einkünfte durch Mieteinnahmen erzielt werden, muss in der Einkommenssteuererklärung gesondert aufgeführt sein. Um die Steuerlast zu mindern, können Sie den Einnahmen aus der Miete sogenannte Werbungskosten gegenrechnen. Unter Werbungskosten versteht man den Kostenaufwand, der notwendig ist, um die Erwerbung, die Sicherung und die Erhaltung von Einnahmen zu sichern. Darunter fallen beispielsweise Instandhaltungskosten der Immobilie gemäß des EStG § 9 Werbungskosten.

Steuerfreiheit bei Erbschaft und Schenkung

Bei der Übertragung einer Immobilie auf eine andere Person gibt es zahlreiche steuerliche Gestaltungen, die Ihre Steuerlast reduzieren. Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung gilt zunächst, dass die Grunderwerbssteuer entfällt. Im Erbschaftssteuerrecht sind wichtige Steuerentlastungen verankert, damit sich die Erbenden oder Begünstigten nicht selbst verschulden müssen, um ihr Erbe antreten oder eine Schenkung annehmen zu können.

In vorweggenommenen Erbfällen greift die Schenkungssteuer. Allerdings kann diese durch den Gebrauch des Nießbrauchrechts des noch lebenden Angehörigen den zu entrichtenden Steuerwert senken. Dieser wird auf Grundlage der durchschnittlichen Lebenserwartung des Schenkenden berechnet.

Im konkreten Erbfall kommt es zu einer Erbschaftssteuer. Die Höhe der zu zahlenden Steuer ist abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblassern und Erbenden. Bleiben Hinterbliebene wie etwa Ehepartner nachweislich zehn Jahre in der Immobilie wohnen, ist das Erbe steuerfrei. Das gilt allerdings nur bis zu einer maximalen Fläche der Immobilie von 200 Quadratmetern. Ansonsten muss jeder weitere Quadratmeter versteuert werden. Darüber hinaus kann die Erbschaftssteuer über zehn Jahre hinweg aufgeschoben werden. Das soll die Begünstigten dabei unterstützen, dass die zu zahlende Steuer erst durch einen Verkauf der Immobilie entrichtet werden kann.

Eine vermietete Immobilie ist bis zu einem gewissen Teil von der Erbschaftssteuer befreit. Nach Abzug des Freibetrags wird die Immobilie nur mit 90 Prozent des Verkehrswertes besteuert.

Steuern sparen mit einer Immobilien-GmbH 

Eine Immobilien-GmbH, auch vermögensverwaltende Immobiliengesellschaft genannt, ist eine Kapitalgesellschaft, die eigene Immobilien verwaltet und vermietet. Die Gründung einer solchen GmbH lohnt sich insbesondere beim Besitz einer großen Anzahl von Immobilien. Bei der Vermietung durch eine solche Immobilienfirma ist der Vermieter von der Gewerbesteuer befreit, da er selbst nicht direkt am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt. Somit zahlt er lediglich als Träger einer Immobilien-GmbH eine Körperschaftssteuer von 15 Prozent. Bleiben die Mieteinnahmen im Besitz der Firma und der Gesellschafter zahlt sich diese nicht aus, allerdings kann damit die Steuerlast erheblich gesenkt werden. Somit ergeben sich die Vorteile, dass:

– das eigene Vermögen passiv anwächst,

– der Gesellschafter nicht persönlich haftet, sondern seine GmbH und

– dass Steuern eingespart werden.

Doch die Gründung einer Immobilien-GmbH lohnt sich erst ab einem gewissen Einkommen, da mit ihr zunächst Kosten und Aufwand verbunden sind. Sie müssen einer Bank ein Stammkapital von mindestens 25.000 Euro vorlegen können. Bei einer Gründung sollten Sie außerdem beachten, dass:

– eine Kapitalgesellschaft notariell beglaubigt werden muss,

– sie buchhaltungspflichtig ist,

– externe Dienstleister, beispielsweise Handwerker, beauftragen müssen und

– ein hoher Verwaltungsaufwand entsteht.

Sollten Sie dennoch an der Gründung einer Immobilien-GmbH interessiert sein: Wir von PMPG kümmern uns um ihre Finanzbuchhaltung und Ihren Jahresabschluss.

Mit einer Familiengesellschaft Ihr Vermögen sichern

Da Vermögenswerte, wie Immobilien, schwer geteilt werden können, bildet die Gründung einer Familiengesellschaft, auch Familienpool genannt, ein wirkungsvolles Instrument für die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie. So kann das Vermögen des Erblassers gebündelt und Immobilienwerte effektiv geschützt werden. Eine Familiengesellschaft ist in der Regel immer eine Personengesellschaft von mindestens zwei natürlichen Personen. Meist sind das enge Familienmitglieder wie Eltern, Kinder und Enkelkinder. Eine Personengesellschaft bietet demnach die Vorteile, dass:

hohe Freibeträge bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer anfallen können und

– bei der Übertragung von Grundstücken die Grunderwerbssteuer entfällt.

Allerdings haften die Gesellschafter einer Familiengesellschaft mit ihren eigenen Privatvermögen. Hinzu kommt, dass innerhalb des Gesellschaftsvertrages Veränderungen nur mit Stimmmehrheiten möglich sind. Bei der Gründung einer Familiengesellschaft kommen meistens Beratungs-, Notar- und eventuelle Grundbuchkosten hinzu.

Steuerberatung für Ihre Immobilie – natürlich mit PMPG

Unsere Steuerberater mit Spezialisierung auf Immobilien prüfen die Wirtschaftlichkeit Ihrer Immobilie und erarbeiten ein maßgeschneidertes Finanzierungskonzept. Damit aus dem Traum kein finanzieller Alptraum wird, verhandeln wir auf Wunsch gerne auch mit Ihren Banken. Dabei haben wir in unserer steuerlichen Beratung alle Rahmenbedingungen rund um Kauf, Verkauf und Vermietung Ihrer Immobilie im Blick.

Gerne beraten wir Sie in allen Fragen rund um Steuern. Unser breites Angebot umfasst alle Angelegenheiten zur SteuerberatungFinanzbuchhaltungLohnbuchhaltung, zum JahresabschlussSteuererklärungBetriebsprüfung, Grundsteuerreform, Landwirtschaftlichen Buchstelle, Digitalisierung, Gemeinnützigkeit , zu Internationalem SteuerrechtEntsendung und zum Firmenstandort Germany.